Dlaczego kontrakty typu Design & Build wciąż zawodzą w obiektach o znaczeniu krytycznym

Sprawdzone przez: Yoan Guyon, Dyrektor Zarządzający w gbc engineers

Umowy Design & Build sprzedają inwestorom prostą obietnicę: jedna umowa, jeden punkt odpowiedzialności, szybsza realizacja. Dla magazynu czy budynku biurowego średniej wysokości ten kompromis działa dobrze. 

W przypadku centrum danych, szpitala czy fabryki półprzewodników ten sam kompromis niezauważalnie tworzy ryzyko, które nigdy nie pojawia się w porównaniu ofert. To obiekty krytyczne dla działania biznesu. Oznacza to budynki, które nie mogą przestać działać bez poważnych konsekwencji – niezależnie od tego, czy chodzi o przerwaną opiekę medyczną, czy niedostępność usług w chmurze. 

Ryzyko ma charakter strukturalny, nie personalny. Design & Build łączy projektowanie i budowę w jednej firmie, a ta firma ma własny finansowy interes w ograniczaniu kosztów. 

Dlaczego inwestorzy wciąż wybierają Design & Build

3 siły napędzają obecnie największy w historii boom budowlany w obiektach krytycznych dla biznesu. AI napędza wzrost budowy centrów danych. Produkcja półprzewodników wraca na rodzimy rynek. Sektor zdrowia szybko zwiększa swoje możliwości. 

Inwestorzy pod presją czasu wybierają Design & Build, ponieważ skraca czas między decyzją a realizacją. Design & Build powstał jednak dla projektów, które mogą tolerować „wystarczająco dobre” rozwiązania. Obiekty krytyczne dla biznesu nie mogą sobie na to pozwolić. 

Serwerownia, która w 90% spełnia wymogi redundancji, nie działa w 90% poprawnie. Ma jeden punkt awarii (single point of failure). Ta rozbieżność zwykle wychodzi na jaw podczas uruchomienia, albo, co gorsza, gdy obiekt już działa. 

McKinsey prognozuje, że globalne inwestycje kapitałowe w centra danych sięgną 6,7 biliona dolarów do 2030 roku – to więcej niż całkowita roczna produkcja gospodarcza Japonii. Przepuszczenie takiej kwoty przez niewłaściwy model realizacji zamienia pojedyncze błędy w regularny wzorzec. 

Czytaj więcej: Zrównoważone centra danych: Czym są i jak działają?

Gdzie model Design & Build faktycznie zawodzi 

Struktura umowy zmienia, kto podejmuje decyzje techniczne. W obiekcie krytycznym dla biznesu ta zmiana widoczna jest w kilku powtarzających się miejscach. 

• Ograniczona architektura redundancji. Umowy o cenie ryczałtowej tworzą wprost zachętę do zamiany niezawodnych systemów na tańsze odpowiedniki. 
• Decyzje sterowane przez dostawców. Firma realizująca projekt w modelu Design & Build zwykle korzysta ze znanego jej łańcucha dostaw, a nie z rozwiązań najlepiej dopasowanych do potrzeb inwestora. 
• Rozdrobniony nadzór specjalistyczny. Firmy Design & Build zwykle podzlecają zakres instalacji (MEP) podwykonawcom, dlatego konflikty między systemami wychodzą na jaw późno, a nie już na etapie projektowania. 
• Ograniczony dostęp do osób, które znają budynek. Inżynierowie rozumiejący logikę redundancji stają się trudniej dostępni. 
• Słaby nadzór nad uruchomieniem pod presją czasu. Firma, która sama zarządza uruchomieniem obiektu, ma wszelkie powody, by przyspieszyć tę kontrolę i zdążyć z terminem przekazania. 

Czytaj więcej: Zużycie wody w centrach danych: Zrównoważone projektowanie system

Jak zmienia się rozkład ryzyka w zależności od modelu realizacji?

Przejście z Design & Build w kierunku CMAR zmienia, kto podejmuje decyzje techniczne. Zmienia też, jak wcześnie wykryty zostaje problem. Poniższa tabela pokazuje, jak duża jest ta zmiana. 

Jak Design-Bid-Build i CMAR ograniczają ryzyko realizacji

Doświadczeni inwestorzy odpowiadają na to, przywracając niezależny nadzór techniczny do procesu jeszcze przed rozpoczęciem budowy: 

• Design-Bid-Build. Własni inżynierowie inwestora w pełni opracowują projekt, dzięki czemu wykonawcy składają oferty na podstawie precyzyjnych specyfikacji. 
• Construction Manager at Risk (CMAR). Construction manager dołącza wcześnie, aby doradzać w zakresie kosztów, ale decyzje projektowe pozostają w rękach zespołu inwestora. 
• Niezależne uruchomienie realizowane przez stronę trzecią. Osoba odpowiedzialna za uruchomienie, raportująca do inwestora, skutecznie wykrywa brakujące zabezpieczenia, zanim obiekt zacznie działać. 
• Zewnętrzni konsultanci inżynieryjni. Niektórzy inwestorzy angażują zewnętrznych konsultantów do niezależnego przeglądu projektu. 

Czytaj więcej: Dlaczego projekty budowy centrów danych przekraczają budżet

Podsumowanie 

Design & Build nie zniknie z budownictwa obiektów krytycznych dla biznesu i nie powinien. Tam, gdzie wymagania są dobrze poznane i stabilne, model ten wciąż zapewnia tempo, które inwestorzy cenią. 

Rzeczywista zmiana polega na tym, gdzie doświadczeni inwestorzy wyznaczają granicę. Obiekty, które nie mogą tolerować awarii, przechodzą w stronę Design-Bid-Build lub CMAR. 

Najczęściej zadawane pytania

Jaki jest główny problem z umowami Design & Build w przypadku centrów danych? 

Design & Build łączy projektowanie i budowę w jednej firmie działającej pod presją komercyjnych zachęt. To eliminuje niezależne kontrole, które normalnie wykrywają braki w redundancji, zanim staną się kosztowne. 

Czy Design & Build to zawsze błędny wybór dla obiektów krytycznych dla biznesu? 

Nie zawsze. Model działa dobrze, gdy wymagania są stabilne i dobrze poznane. Ryzyko wzrasta w obiektach z wysokimi wymaganiami dotyczącymi redundancji. 

Jaka jest różnica między Design & Build a Design-Bid-Build? 

W modelu Design & Build jedna firma odpowiada zarówno za projekt, jak i budowę. W modelu Design-Bid-Build niezależni inżynierowie inwestora najpierw opracowują projekt, a wykonawcy składają oferty na podstawie tych ustalonych specyfikacji. 

Czym jest Construction Manager at Risk (CMAR) i czym różni się od Design & Build? 

W modelu CMAR construction manager jest zaangażowany wcześnie w celu oszacowania kosztów, ale uprawnienia projektowe pozostają przy niezależnym zespole inwestora. 

Dlaczego uruchomienie obiektu ma tak duże znaczenie w projektach krytycznych dla biznesu? 

Ponieważ jest to ostatnia kontrola sprawdzająca, czy obiekt działa zgodnie z projektem w realnych scenariuszach awaryjnych. Firma, która sama zarządza uruchomieniem, ma wszelkie powody, by skrócić tę kontrolę pod presją czasu. 

Czy model realizacji wpływa na ryzyko związane z ubezpieczeniem lub gwarancją? 

Tak, w sposób pośredni. Gdy decyzje techniczne przechodzą w ręce jednego wykonawcy, powstały w ich wyniku brak trudniej powiązać z konkretną decyzją projektową.