Warum Design-and-Build-Verträge bei kritischen Anlagen immer wieder scheitern

Geprüft von Yoan Guyon, Geschäftsführer bei gbc engineers

Design-&-Build-Verträge versprechen Bauherren ein einfaches Prinzip: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, schnellere Fertigstellung. Für ein Lagerhaus oder ein mittelhohes Bürogebäude funktioniert dieser Kompromiss gut.

Bei einem Rechenzentrum, einem Krankenhaus oder einer Halbleiterfabrik schafft derselbe Kompromiss leise ein Risiko, das im Angebotsvergleich nie auftaucht. Das sind unternehmenskritische Gebäude. Das bedeutet Gebäude, die nicht ausfallen dürfen, ohne dass es ernste Folgen hat – sei es eine unterbrochene medizinische Versorgung oder ausgefallene Cloud-Dienste.

Das Risiko liegt in der Struktur, nicht in den beteiligten Personen. Design & Build bündelt Planung und Bau in einer Firma, und diese Firma hat ein eigenes finanzielles Interesse daran, Kosten zu senken. 

Warum Bauherren jetzt weiterhin auf Design & Build setzen

3 Kräfte treiben den unternehmenskritischen Bau in seinen bisher größten Bauboom. KI treibt den Ausbau von Rechenzentren voran. Halbleiterfertigung kehrt zurück ins Inland. Das Gesundheitswesen baut seine Kapazitäten schnell aus. 

Bauherren unter Zeitdruck setzen auf Design & Build, weil es die Zeit zwischen Entscheidung und Fertigstellung verkürzt. Doch Design & Build wurde für Projekte entwickelt, die mit „gut genug“ leben können. Unternehmenskritische Gebäude können das nicht.

Ein Rechenzentrum, das bei der Redundanz zu 90% stimmt, ist nicht zu 90% funktionsfähig. Es hat einen einzigen Ausfallpunkt (Single Point of Failure). Diese Lücke zeigt sich meist erst bei der Inbetriebnahme – oder schlimmer, erst wenn die Anlage schon läuft.

McKinsey prognostiziert, dass die weltweiten Investitionen in Rechenzentren bis 2030 auf 6,7 Billionen US-Dollar steigen werden – mehr als die gesamte jährliche Wirtschaftsleistung Japans. Wird so viel Kapital über das falsche Vertragsmodell geleitet, werden vereinzelte Ausfälle zum Regelfall.

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Wo das Design-&-Build-Modell tatsächlich versagt

Die Vertragsstruktur verändert, wer die technischen Entscheidungen trifft. Bei einem unternehmenskritischen Gebäude zeigt sich diese Verschiebung an einigen immer wiederkehrenden Stellen.

• Beeinträchtigte Redundanzarchitektur. Festpreisverträge schaffen einen direkten Anreiz, zuverlässige Systeme gegen günstigere Alternativen auszutauschen.
• Lieferantengetriebene Entscheidungen. Eine Design-&-Build-Firma nutzt meist die Lieferkette, die sie schon kennt – nicht unbedingt die Spezifikation, die zu den Anforderungen des Bauherrn passt.
• Fragmentierte Fachaufsicht. Design-&-Build-Firmen vergeben die TGA-Leistungen (Technische Gebäudeausrüstung) meist an Subunternehmer, sodass Konflikte zwischen Gewerken erst spät statt schon in der Planungsphase auffallen.
• Erschwerter Zugang zu den Personen, die das Gebäude kennen. Die Ingenieure, die die Redundanzlogik verstehen, werden schwerer erreichbar.
• Schwache Inbetriebnahme unter Zeitdruck. Eine Firma, die ihre eigene Inbetriebnahme steuert, hat jeden Anreiz, diese Prüfung zu beschleunigen, um Übergabetermine einzuhalten.

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Wie verschiebt sich das Risiko zwischen den Vertragsmodellen?

Der Wechsel von Design & Build zu CMAR verändert, wer die technischen Entscheidungen trägt. Er verändert auch, wie früh ein Problem erkannt wird. Die folgende Tabelle zeigt, wie stark sich das Risiko verschiebt.

Wie Design-Bid-Build und CMAR das Ausführungsrisiko senken

Erfahrene Bauherren reagieren, indem sie unabhängige technische Aufsicht wieder vor Baubeginn in den Prozess holen:

• Design-Bid-Build. Die eigenen Ingenieure des Bauherrn entwickeln die Planung vollständig, sodass Auftragnehmer auf Basis präziser Spezifikationen anbieten.
• Construction Manager at Risk (CMAR). Ein Construction Manager kommt früh für die Kosteneinschätzung hinzu, die Planungsentscheidungen bleiben aber beim Team des Bauherrn.
• Unabhängige Inbetriebnahme durch Dritte. Ein Inbetriebnahme-Verantwortlicher, der dem Bauherrn berichtet, erkennt fehlende Redundanzen zuverlässig, bevor eine Anlage in Betrieb geht.
• Externe Ingenieurberater. Manche Bauherren holen externe Berater für eine unabhängige Planungsprüfung hinzu.

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Fazit

Design & Build verschwindet nicht aus dem unternehmenskritischen Bau, und das sollte es auch nicht. Wo Anforderungen klar und stabil sind, liefert das Modell weiterhin die Geschwindigkeit, die Bauherren schätzen.

Die eigentliche Verschiebung liegt darin, wo erfahrene Bauherren die Grenze ziehen. Gebäude, die keinen Ausfall verkraften können, bewegen sich stattdessen in Richtung Design-Bid-Build oder CMAR.

Häufig gestellte Fragen

Was ist das Hauptproblem von Design-&-Build-Verträgen für Rechenzentren?

Design & Build bündelt Planung und Bau in einer wirtschaftlich incentivierten Firma. Damit entfallen die unabhängigen Kontrollen, die Redundanzlücken normalerweise erkennen, bevor sie teuer werden.

Ist Design & Build für unternehmenskritische Gebäude immer die falsche Wahl?

Nicht immer. Es funktioniert gut, wenn Anforderungen stabil und klar definiert sind. Das Risiko steigt bei Anlagen mit hohen Redundanzanforderungen.

Was ist der Unterschied zwischen Design & Build und Design-Bid-Build?

Bei Design & Build trägt eine Firma sowohl die Planungs- als auch die Bauverantwortung. Bei Design-Bid-Build entwickeln die unabhängigen Ingenieure des Bauherrn zunächst die Planung, bevor Auftragnehmer auf Basis dieser festen Spezifikationen anbieten.

Was ist ein Construction Manager at Risk (CMAR), und wie unterscheidet er sich von Design & Build?

Bei CMAR ist ein Construction Manager früh für die Kosteneinschätzung eingebunden, die Planungshoheit bleibt aber beim unabhängigen Team des Bauherrn.

Warum ist die Inbetriebnahme bei unternehmenskritischen Projekten so wichtig?

Weil sie die letzte Prüfung ist, ob eine Anlage unter realen Ausfallszenarien wie geplant funktioniert. Eine Firma, die ihre eigene Inbetriebnahme steuert, hat jeden Anreiz, diese Prüfung unter Zeitdruck zu verkürzen.

Beeinflusst das Vertragsmodell auch Versicherungs- oder Gewährleistungsrisiken?

Ja, indirekt. Wenn technische Entscheidungen auf einen einzigen Auftragnehmer verschoben werden, lässt sich ein daraus entstehender Mangel schwerer auf eine konkrete Planungsentscheidung zurückführen.